Экономика недвижимости. Тема: «Критерии выбора объекта недвижимости, для совершения сделки».
Для того чтобы провести сделку на рынке недвижимости, важно понимание и анализ ряда критериев, которым должен соответствовать объект либо объекты недвижимого имущества, которые непосредственно будут участвовать в сделке. Для этого необходимо знание технических и экономических условий, которым должен отвечать рассматриваемый объект. Нельзя сделать заключение, что более важно - экономические или технические условия при выборе объекта. Они индивидуальны и отличаются для каждой сделки, и могут достаточно сильно меняться и по составу и по количеству. Наиболее распространенные условия – это бюджет всей сделки, а так же предпочтения по локации объекта недвижимости. Технические характеристики объекта недвижимого имущества могут быть самым тесным образом переплетены с экономическими условиями. Это характерно главным образом для объектов коммерческой недвижимости, где зачастую под уже выстроенные бизнес процессы, приходится подбирать объект недвижимости с соответствующими техническими характеристиками. Например, это может быть оборудование, требующее определенной высоты потолка, либо наличие определенной электрической мощности на объекте и т.д. Таким образом, иногда бывает дешевле приобрести более дорогой объект недвижимости, чем перестраивать налаженный бизнес процесс. Напротив, в жилой недвижимости чаще технические параметры объекта недвижимости менее важны и могут иметь больше отклонений от идеала, при выборе объекта, но экономические критерии более значимы. Особенно это характерно для наиболее дешевых объектов недвижимости и с увеличением ценового диапазона экономические условия приобретения недвижимости становятся все менее значимыми. Это объясняется более высокими финансовыми возможностями будущих собственников недвижимости.
Предположим, что сложились необходимые предпосылки для выбора подходящего объекта недвижимости, для последующего выхода на сделку. Далее возникает необходимость формирования необходимых критериев для выбора (либо поиска) объекта.
Авторами настоящей статьи предлагается две основных группы критериев:
1. Экономические
2. Технические
К экономическим критериям, мы отнесем способы оплаты за объект недвижимости, участие в сделке кредитных средств, субсидий, допустимых форм оплаты и условий оплаты. Условия по дальнейшим платежам после сделки, например выплат по кредитным обязательствам, эксплуатационные расходы.
К техническим критериям мы относим локацию объекта, так как объект недвижимого имущества по определению, неразрывно связан с землей и его невозможно переместить (если речь не идет об объекте некапитального строительства). Так же к техническим критериям для поиска объекта, относятся все характеристики земельного участка, на котором расположен объект, его вид разрешенного использования, зона застройки, наличие охранных зон, сервитутов. Анализируется возможность организации подъезда транспорта к объекту. Если объект предназначен для коммерческого использования, то важно понимание, для каких целей подходит объект недвижимости и возможно ли внести необходимые дополнения или изменение в конструкцию. Это может быть установка дополнительной вентиляционной вытяжки, кондиционеров, изменение проекта фасада и так далее. Особенно важно понимание процедур дальнейших согласований, для производимых работ и изменений. Не всегда имеется возможность получения необходимых согласований. При работе с объектами недвижимости жилого назначения технические критерии и экономические критерии для выбора (или поиска) объекта так же могут быть неразрывно связанны между собой. Например, при переводе средств с использованием субсидий, или средств материнского капитала важно понимание не только сроков и способов оплаты, но и определенных требований к метражу приобретаемого объекта.
Стоит добавить, что в любых сделках существуют юридические риски. К наиболее распространенным относятся: условия перехода прав на объект недвижимости, риски оспаривания сделки, риски дальнейшей эксплуатации объекта.
Таким образом, при приобретении прав на объект недвижимости необходимо подходить комплексно и взвешенно к выбору объекта недвижимого имущества, правильно расставить приоритеты и выстроить соответствующую схему сделки. В противном случае, объект недвижимого имущества может стать не выгодным приобретением, а обузой для нового собственника.
Мокин В.Н. заведующий кафедрой финансов, денежного обращения и кредита Санкт-Петербургского торгово-экономического института, доктор экономических наук.
