Круглый стол: Современная классификация коттеджных поселков. Купить мечту и не разочароваться.

25.11.2013 20:43:09
Круглый стол: Современная классификация коттеджных поселков.  Купить мечту и не разочароваться.

 

Александр Пудиков, директор Выставки Недвижимости в СКК: Вопрос классификации коттеджных поселков обсуждается давно и поставить точку в скором времени, вряд ли получится. Для кого нужна классификация: для конечного потребителя или для b2b сегмента? Какие параметры должны хотя бы минимально быть?

Ольга Трошева, заместитель генерального директора, Петербургская Недвижимость: По сравнению с докризисным периодом ситуация поменялась. Среднее предложение сегодня 2,5 – 5 млн. рублей, если говорить об участке с подрядом. Делим коттеджные поселки на четыре класса: элита, бизнес-класс, комфорт-класс, эконом-класс. Должны быть достаточно жесткие критерии, так как бывает фактор несоответствия цены качеству. Петербургская Недвижимость давно работает с классификацией, вырабатываются определенные критерии, что сделать достаточно непросто. Но если присваиваются премии в области загородной недвижимости, то покупатель должен знать почему. Ясная, четкая классификация нужна и профессионалам, и покупателям. Прежде всего, для снижения рисков, так как не все имеют возможность анализировать ситуацию на рынке

Максим Васильевич Красненко, генеральный директор ГК Кивеннапа: Коттеджный поселок как среда обитания. Население в пропорции сотка на человека, и емкость рынка по каждому субъекту разная. В сегменте эконом самое важное место занимает цена, в бизнес сегменте добавляется ряд дополнительных критериев.  У самой дорогой недвижимости невысокая маржинальность. Помимо большого участка должна быть соответствующая инфраструктура. Тенденция такова, что цена объектов постепенно увеличивается. Для ясного понимания, за что платятся деньги, безусловно, объекты загородной недвижимости должны придерживаться определенных общепринятых критериев.

 

Елена Шишулина, директор по маркетингу компании Старт Девелопмент: Классификация нужна, так как разнообразие загородной недвижимости огромно. Если говорить о том, кому нужна классификация, то есть три группы участников рынка, у который совершенно разные цели. Так консультантам нужна классификация, чтобы наиболее конструктивно анализировать имеющееся предложение. Покупателям классификация нужна, чтобы облегчить выбор объекта. Ну а застройщикам и девелоперам при позиционировании объекта, классификация поможет максимально точно попасть в свою целевую аудиторию. Важно определиться с критериями, когда человек выбирает второй дом, дачу или для постоянного проживания. Разные запросы к недвижимости, разные критерии выбора. Если человек выбирает дачу, он будет ориентирован на живописность места, на лес и озеро, на достаточную удаленность от города и уединенность. Достаточно часто совершаются покупки участка без подряда. Если же речь идет о постоянном проживании, наоборот важна близость к городу, определенная инфраструктура. Такой покупатель ориентирован на таун-хаусы, дуплексы, не так важен размер участка, главное близость к детским садам, поликлиникам. На рынке коттеджных поселков порядка 340 объектов, и каждый в рекламе пытается как-то позиционироваться. Например: дом эконом-класса, дом по цене квартиры или наоборот элитный посёлок. При попытке классифицирования в первую очередь следует идти за целями, с которыми покупатель приобретает себе загородный объект, будь то  участок или дом. И за этими целями следуют критерии, по которым покупатель осуществляет свой выбор. Системность – это признак развитости рынка, и создание системы ориентиров при выборе загородного жилья просто необходимо.

Игорь Волков, главный редактор журнала «Загородный Дом»: Проблема не просто создать классификацию, важно сделать её единой. Быть в чужой классификации поселков выше или ниже бывает довольно неудобно. Ещё одна проблема, которая возникает - необходимость каждый год подтверждать класс поселка.

Марина Агеева, руководитель службы маркетинга и рекламы компании ПулЭкспресс: Для клиентов не столь существенно классифицировать объекты. Классификация важнее для профессионалов, чтобы проводить исследования и анализировать ситуацию на рынке, и в дальнейшем проводить правильную рекламную кампанию, ориентированную именно на свою целевую аудиторию. Покупатель же сам для себя оценивает коттеджные поселки, и решает, что для него «элит», а что «бизнес» и так далее. Для покупателей разного достатка, категория «эконом» будет означать различные суммы. Сложность классификации коттеджных поселков ещё и в том, что каждый участок в поселке индивидуален, а каждый дом может быть уникальным. Для людей, как правило, самое главное – это локация. При равных технических параметрах дома могут быть

 

 оценены по-разному, в зависимости от локации.  Если человек ориентирован на Карельский перешеек, переориентировать его на Ломоносовский район будет крайне сложно. Стоит отметить, что проекты становятся мультиформатными. Сейчас в тренде загородная многоэтажная недвижимость. Но порой ситуация складывается таким образом, что покупатель остаётся в городе, потому что ему не понятно во что он вкладывается, имея дело с загородной недвижимостью. Проблема сегодня ещё и в том, что многие девелоперы ведут себя как покупатели, они строят свою мечту, не отталкиваются от спроса на рынке. Они не учитывают инвестиционную успешность проекта, а строят так, как хотели бы жить сами.

 

Анна Тарасова, директор по развитию Ассоциации «Загородная Недвижимость»: Мы полностью поддерживаем понятия «организованный» и «неорганизованный» коттеджный поселок. Бывает такое, что покупатель обманывается, покупая участок в коттеджном поселке, где осуществляется хаотичная нарезка земли. Участки покупают люди разного социального статуса, идет излишне плотная застройка. Поэтому мы склоняемся к тому, что классификация нужна не только профессионалам, но и покупателям.  Ассоциация «Загородная Недвижимость» совместно с девелоперами разрабатывает классификацию, и открыта предложениям, как сделать эту  классификацию максимально эффективной.

     

Александр Смирнов, генеральный директор, АН Дивизион-Недвижимость: На сегодняшний момент в классификации следует отталкиваться от конечного потребителя. Вполне реально выделить четыре стандартные категории: A, B, C и D. В которых были бы учтены материалы, из которых построен дом, земля на которой он стоит, инфраструктура. Классификация поможет выбрать правильную стратегию развития проекта и донести продукт до конечного потребителя.

Леонид Сапожников, заместитель генерального директора, Балтийская инвестиционно - строительная группа: Я не сторонник жесткой классификации. Но в принципе, она нужна как нам – застройщикам, так и потребителям. Понятие «город» и «не город», к примеру, во Всеволожском районе достаточно спорная ситуация. Объект «Заневка Сити» в 300 метрах от Петербурга, часто попадает в сознании покупателей в раздел загородная недвижимость, и это неправильно. Если оценивать ситуацию, например, по наличию детских садов, то в Приморском районе города она гораздо менее благополучная, нежели чем во Всеволожском районе ЛО. Возможно, правильно было бы в классификации отталкиваться от цены объекта.

 

Светлана Некрасова, УК Доверие: в классификацию обязательно нужно включить обслуживание, наличие управляющей компании. Важно учитывать и постоянное или сезонное проживание, расстояние от города.

Борис Григорьев, компания Григорьев и партнеры: проблемы классификации можно решить только государственным регулированием или СРО, другого пути нет. Классификация нужна, прежде всего, в конфликте инвестора и менеджмента, что бы суметь правильно использовать земельный ресурс.

 

Стелла Успенская, начальник отдела продаж Landkey:  Общаясь с клиентом напрямую, сталкиваешься с рядом вопросов. Покупатель спрашивает: коттедж или не коттедж, дача или не дача. Клиент сформировал для себя статус, выбрал место, где хочет жить. Переориентировать клиента по району расположения участка или дома вряд ли удастся. Так же для покупателя важна инженерная подготовка объекта, наличие управляющей компании, социальная инфраструктура.

Илья Белов, компания Тиара: классифицировать было бы правильно по географическому положению и по цене самого строения.

 

Александр Пудиков, директор Выставки Недвижимости в СКК: Мы не ставили задачу сегодняшним круглым столом выработать окончательную классификацию. Но нам удалось выявить основные критерии, которые должны лечь в её основу.  Классификация должна выступить защитным барьером для добросовестного девелопера, чтобы ему не пришлось конкурировать с недобросовестным. И с другой стороны помочь клиенту при выборе загородного объекта. Хотелось бы, чтобы и государство принимало более активное участие в регламентировании этого процесса. Обсуждение данной темы планируется продолжить в рамках деловой программы «Выставки Недвижимости в СКК» в октябре этого года.

 «Выставка Недвижимости в СКК»

20 – 21 октября 2012 года

Оргкомитет (812) 600-92-62

Новость доступна на сайте: http://www.zagorodomexpo.ru/news.php?news=248